Blog

Lorsqu’on loue un logement, que l’on soit locataire ou propriétaire, deux mots reviennent systématiquement : caution et dépôt de garantie. Dans le langage courant, ils sont souvent utilisés comme des synonymes. En droit, c’est une erreur.

Ces deux mécanismes ont un point commun : ils servent à sécuriser le bail. Mais leur fonctionnement, leur nature juridique et leurs conséquences sont très différents. Comprendre cette distinction permet d’éviter des erreurs fréquentes, parfois coûteuses.

1. Le dépôt de garantie : une somme d’argent encadrée par la loi

1.1. À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il ne s’agit ni d’un loyer d’avance ni d’une pénalité. Son objectif est simple : permettre au bailleur de se protéger si, à la fin de la location, le locataire n’a pas respecté toutes ses obligations.

Concrètement, le dépôt de garantie peut servir à couvrir : des loyers ou charges restés impayés ; des dégradations du logement imputables au locataire ; certaines réparations locatives non effectuées.

1.2. Ce que dit la loi

Juridiquement la loi ne rend pas obligatoire le dépôt de garantie, même dans un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; il doit simplement être prévu dans le contrat de bail. Le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Pour une résidence principale : 

• logement vide : maximum un mois de loyer hors charges ;

• logement meublé : maximum deux mois de loyer hors charges.

Le propriétaire ne peut jamais exiger davantage, même avec l’accord du locataire.

Par ailleurs, il est important d’avoir en mémoire que l’article 22 n’est applicable qu’aux baux soumis à la loi de 1989 (résidence principale). Cela signifie que pour d’autres baux (bail mobilité, saisonnier, pied-à-terre, bail commercial), ces plafonds ne s’appliquent pas ou sont différents.

1.3. Restitution : un point source de nombreux litiges

À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué : dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; dans un délai de deux mois s’il existe des différences. 

Le bailleur ne peut retenir des sommes que s’il peut les justifier (factures, devis, état des lieux comparatif). Les tribunaux rappellent régulièrement que la preuve des retenues incombe au bailleur, et non au locataire.

2. La caution : un engagement personnel, pas une somme versée

2.1. Qu’est-ce qu’une caution ?

Contrairement au dépôt de garantie, la caution n’est pas une somme d’argent. La caution est une personne (ou un organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations (loyers, charges, réparations).

Il peut s’agir : d’un parent ou d’un proche ; d’un organisme privé ou public ; d’un dispositif de garantie spécifique.

2.2. Comment fonctionne concrètement la caution ?

La caution n’intervient qu’en cas de problème. Tant que le locataire paie son loyer et respecte le bail, la caution n’a rien à faire. En cas d’impayé :

• le bailleur peut demander le paiement à la caution ;

• la caution devra régler les sommes dues, puis éventuellement se retourner contre le locataire.

2.3. Caution simple ou caution solidaire : une différence importante

Dans la pratique locative, on distingue deux situations :

• Caution simple : le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire avant de s’adresser à la caution.

• Caution solidaire : le bailleur peut demander directement le paiement à la caution, dès le premier impayé.

La plupart des baux prévoient aujourd’hui une caution solidaire, beaucoup plus protectrice pour le propriétaire.

3. Peut-on cumuler dépôt de garantie et caution ?

Oui, dans la majorité des cas. Le dépôt de garantie et la caution n’ont pas la même nature et peuvent parfaitement coexister :

• le dépôt de garantie couvre principalement la fin du bail ;

• la caution sécurise les paiements pendant toute la durée de la location.

Cependant, certains dispositifs spécifiques peuvent limiter ce cumul. Il est donc toujours conseillé de vérifier la situation précise du bail.

4. Pourquoi cette confusion est problématique

Confondre caution et dépôt de garantie peut entraîner : des exigences illégales lors de la signature du bail ; des retenues abusives en fin de location ; des engagements de caution mal compris, parfois lourds de conséquences. En pratique, de nombreux litiges pourraient être évités par une meilleure compréhension de ces notions de base.

5. Documents pratiques à télécharger *

Pour aller plus loin, voici des documents * disponibles dans la docuthèque.

Bailleur – Courrier d’appel à la caution auprès du cautionnaire – Télécharger le PDF

Bailleur – Indemnité d’occupation après fin de bail auprès du locataire sortant – Télécharger le PDF

Bailleur – Mise en demeure adressée uniquement à la caution – Télécharger le PDF

Bailleur – Mise en demeure locataire pour loyers impayés – Télécharger le PDF

Bailleur – Notification à l’ex-locataire des retenues sur le dépôt de garantie – Télécharger le PDF

Bailleur – Réponse à une contestation des retenues sur dépôt de garantie – Télécharger le PDF

Locataire – Contestation des retenues sur dépôt de garantie – Télécharger le PDF

Location meublée – Demande de restitution du dépôt de garantie – Télécharger le PDF

Location vide – Demande de restitution du dépôt de garantie – Télécharger le PDF